O IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) era o índice mais utilizado nos contratos de aluguel e foi o grande vilão na subida dos preços durante a Pandemia, registrando em 2021 um aumento de 37% em comparação ao ano anterior (2020). Agora, pela 4′ vez consecutiva o índice apresentou variação negativa. Diante dessa situação, os contratos de aluguel que possuem o valor atrelado ao referido índice deverão diminuir? A reposta é: depende do contrato.

Em primeiro lugar, deve ser observada a disposição em que o contrato firmado entre o Locador e o Locatário foi redigido. Normalmente, consta no documento uma cláusula que estipula o critério (índice) de reajuste do valor da locação. Dependendo do caso, o valor pode ser recalculado em caso de variação positiva ou negativa do IGP-M (caso ele seja o escolhido), outras vezes, somente para casos com variação positiva. Isso reforça a necessidade de dedicar uma atenção especial para esse detalhe no momento de revisar/assinar o documento. O Locatário ou Locador que não atentar para essa questão e desconsiderar o “comportamento” do índice nos últimos meses e suas projeções, poderá ser prejudicado.

Isto porque, quando o índice apresenta um forte aumento ou até mesmo um recuo expressivo, como ocorre agora, o que irá prevalecer – em regra – será o que estiver disposto no contrato, ou, a depender do nível de relação das Partes, a boa vontade de quem se encontrar em situação mais favorável. Diante desse cenário, um dos caminhos para fugir dessas surpresas de altas e baixas do IGP-M é migrar para outro índice de correção, como muitas imobiliárias já estão fazendo. Desde a pandemia, muitas passaram a usar o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que é calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), para reajustar os contratos. A maior vantagem do IPCA é a menor variação.

Agora se o Locador e o Locatário não chegarem a um consenso e caso a discussão seja levada ao Judiciário, sinto dizer que as chances do Locatário se beneficiar da redução do aluguel não são das melhores, pois a maioria das decisões proferidas pelos Tribunais Brasileiros, apoiadas pelo STJ, é de que os aluguéis, bem como outras obrigações que tenham como indexador o IGP-M, permaneçam com os seus valores íntegros, sem a necessidade de serem deflacionados para os casos em que o referido índice apresente deflação. (Tema Repetitivo 678, RESP 1901149 Rel. Ministro Og Fernandes, 17/11/2020; RESP 1935768, Rel. Ministro Raul Araújo, 02/06/2021; ARESP 1878.331 Rel. Ministra Maria Isabel Ga I lotti, 18/04/2022).