Primeiramente, é imprescindível saber diferenciar os contratos de promessa de compra e venda de imóvel com um de alienação fiduciária. O contrato de promessa de compra e venda é uma espécie de contrato pelo qual o proprietário de um imóvel (promitente vendedor) se obriga a transferi-lo ao promitente comprador a título oneroso (dinheiro). Por esse contrato, o vendedor conserva o domínio do imóvel em seu patrimônio e confere ao comprador o direito de aquisição, desde que cumprida as suas obrigações (principalmente pecuniárias).

Já a alienação fiduciária (AF) é um tipo de contrato de garantia, pelo qual o proprietário de determinado imóvel o transmite para um credor-fiduciário em caráter resolúvel (que poderá ser desfeito), vinculando-o ao cumprimento da obrigação (na maioria das vezes pagamento). Tendo o devedor-fiduciante cumprido o contrato principal, o credor dará quitação, seguindo com o cancelamento da garantia no Registro de Imóveis e a reversão da propriedade agora para o antigo devedor. Como esse contrato possui natureza de garantia a sua existência é sempre dependente de outro (em geral empréstimo ou financiamento).

No mútuo ou financiamento com pacto adjeto de AF, não cumprindo o devedor a sua obrigação, extinguem-se os contratos (mútuo ou financiamento) e em consequência disso, o contrato acessório de alienação fiduciária segue com a consolidação da propriedade agora no patrimônio do credor mediante expropriação do bem, com a extinção da dívida do devedor e a consequente venda do imóvel em leilão e a entrega do saldo, se houver, ao devedor, caso o lance supere o valor da dívida e seus encargos. Do contrário, o imóvel integrará (agora de maneira consolidada) o patrimônio do credor.

Essa é a principal diferença que faz com que a maioria das pessoas, principalmente aquelas que se encontrem na condição de devedor, não entendam »orque o valor gasto no pagamento das parcelas do financiamento do imóvel acabe por não ser restituído (mesmo que proporcionalmente). Determinado fato só irá ocorrer (salvo raras exceções), caso o bem dado em garantia seja adquirido por terceiro através de leilão e em valor superior ao valor da dívida contraída (mais encargos) em razão do próprio financiamento do imóvel garantido por AF.