Pouca gente sabe, mas é possível estabelecer um contrato de locação sem garantia. Conforme estipulado pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), existem apenas 04 modalidades de garantia em um contrato de aluguel, sendo elas: Caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Não se admite qualquer outra além das que estão elencadas na lei, sob pena de nulidade da cláusula (não do contrato).. A fiança é de longe a garantia mais utilizada, seguida de depósito caução e do seguro fiança bancário. Por último, a cessão fiduciária de quotas de Fundo de Investimento, que é considerada quase que inexistente tendo em vista a sua baixa utilização e suas especificidades.
Essas garantias são utilizadas para reduzir o risco de eventual inadimplemento das obrigações por conta do Locatário, especialmente no que diz respeito ao pagamento dos aluguéis, encargos e a conservação do imóvel. Dito isto, em que pese existir somente 04 modalidades de garantia, a lei prevê expressamente a possibilidade do contrato de aluguel não dispor de nenhuma delas. Desse modo, se as partes optarem pela opção de um contrato sem garantia, bastará que o Locatário não realize o pagamento até o sexto dia útil do mês vincendo, para que o Locador se utilize de uma Ação de Despejo, caso o Locatário se recuse a deixar o imóvel, objeto do contrato, de maneira consensual.
Essa seria uma boa opção tanto para o Locatário, caso se encontre em uma situação difícil para cumprir com uma das garantias trazidas pela lei, como para o Locador, que poderá receber o aluguel de maneira antecipada, lhe permitindo assim evitar a corrosão por conta da inflação ou investir em fontes rentáveis, de acordo com a sua escolha.
Ocorre que o principal ponto positivo que considero, nem seria a possibilidade do Locatário e do Locador assinarem um contrato de maneira menos burocrática (visto que não foi estabelecida uma garantia), mas sim a possibilidade do Locador retomar o bem de maneira mais célere, caso o Locatário não cumpra com suas obrigações e se recuse a sair do imóvel.
Isto porque, estando o contrato de aluguel desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37 (as quatro já mencionadas), será permitido ao Locador, liminarmente (sem a necessidade de manifestação do Locatário), obter uma decisão judicial de despejo em seu favor, conforme estipulado pelo art. 59, inciso IX, da referida lei. Do contrário, caso o contrato esteja dotado de uma das garantias previstas, será necessário que o Locador deposite uma caução no valor equivalente a três meses do aluguel, o que faz com que o Locador arque com as custas judiciais, amargure o prejuízo de ver um Locatário utilizar o seu bem de maneira indevida e tenha ainda a obrigação de depositar em juízo o valor equivalente a 03 (três) meses de aluguel.
Não o bastante, sabemos que o trâmite de um processo no Brasil é para lá de demorado, devendo ser levado em consideração que caso o Locador obtenha sucesso em uma decisão favorável, haverá ainda a necessidade que um oficial a cumpra e, caso o Locatário ainda pretenda desobedecer a ordem judicial, será necessário o empenho de força policial, o que certamente fará com que a decisão produza efeito somente após alguns meses ou até mesmo anos tempo esse em que o imóvel permanecerá nas mãos do Locatário, que além de não estar arcando com o valor do aluguel, o utilize de maneira precária.
A depender do tipo de relação existente entre o Locador e o Locatário, um contrato de locação desprovido de garantia poderá facilitar a contratação em questão, bem como tornar mais ágil o processo de despejo em caso de descumprimento das obrigações por parte do Locatário.