Primeiramente, deve-se entender que a diferença entre o valor da compra de um imóvel e sua venda, é o que se entende como “lucro imobiliário“.

Para melhor compreensão, segue o exemplo abaixo:

Valor da compra do imóvel = R$ 200.000,00 – Ano 2015.

Valor da venda do imóvel = R$ 250.000,00 – Ano 2022. Lucro imobiliário – R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais).

No Brasil, esse lucro imobiliário é considerado como renda, e, portanto, é alvo de recolhimento de Imposto de Renda (IR), na proporção trazida pela lei 13.259/16:

• 15% para ganhos até R$ 5 milhões;
• 17,5% para ganhos entre R$ 5 milhões – R$ 10 milhões;
• 20% para ganhos entre R$ 10 milhões – R$ 30 milhões;
• 22,5% para ganhos acima de R$ 30 milhões.

Compreendida essa questão, existem algumas exceções em que o imposto não precisa ser recolhido, ou, pelo menos sofrerá redução, citarei algumas:

1. Se o valor da venda for menor do que o valor da compra, conclui-se que houve prejuízo nesta operação, logo, não ocorrendo ganho de renda não deverá ser recolhido o IR.
2. Se o valor de venda do bem é igual ou inferior a R$ 35.000,00 também não será necessário o recolhimento.
3. Se a venda será de um único imóvel e não ultrapassar R$ 440.000, o contribuinte também estará isento de recolher o imposto, desde que não tenha vendido outro imóvel nos últimos 5 anos.

Caso seja efetuada a venda de um imóvel residencial por um valor superior ao da compra e o vendedor utilize todo o valor apurado na venda para comprar outro imóvel residencial, dentro de 180 dias após a venda, ele estará isento de recolher o imposto. Necessário se faz esclarecer que se alguma parte da venda não for utilizada na compra de uma nova residência, o proprietário terá que recolher o imposto na proporção do valor remanescente. Além disso, a isenção de IR não se aplica à compra de um terreno, sendo apenas para um imóvel já construído, ou em construção dentro dos 180 dias. O lucro obtido com a venda do imóvel também é isento caso ele tenha sido adquirido anteriormente a 1969.

Já imóveis adquiridos entre 1970 e 1988 não possuem isenção, porém, existirá um percentual fixo que será descontado do ganho de capital, que varia de 5% a 95%, de acordo com o ano de aquisição do imóvel. Existem ainda alguns encargos/gastos e itens que podem ser abatidos da base de cálculo e que auxiliam na redução sobre o Lucro Imobiliário:

• Juros sobre financiamentos.
• Gastos com construção, ampliação e reformas, desde que se possa comprová-los mediante pedido da Receita Federal.
• Gastos na aquisição do imóvel, como ITBI, escritura e registro.
• Valores pagos à título de comissionamento / comissão do corretor de imóveis.

Importante: Em 2022, a Receita Federal editou uma instrução normativa que isenta do Imposto de Renda para quem usar os recursos da venda de um imóvel para quitar financiamentos imobiliários contratados anteriormente. Essa mudança oficializou a possibilidade, já reconhecida pela Justiça, que permitia a isenção de IR na quitação de um imóvel financiado anteriormente. A isenção é válida apenas para quem quitar o financiamento até seis meses depois da venda do primeiro imóvel e outras condições. As duas unidades devem ser residenciais e localizadas no Brasil e o imóvel quitado deve estar no mesmo nome do vendedor do primeiro.

Por fim, o que acontece se o contribuinte não declarar a venda de um imóvel? Se existiu a venda ou compra de um imóvel e não ocorreu a declaração de Imposto de Renda, essa omissão poderá ser considerada como sonegação de impostos. Desse modo, a Receita Federal poderá iniciar uma investigação para descobrir quais erros foram cometidos e convocar o vendedor/comprador para esclarecimentos, a menos que uma retificação seja realizada sob a alegação de um erro. Não declarar a venda de um imóvel pode resultar em multas, com o valor devido, corrigido e aplicado com a soma de juros. Em alguns casos, isso poderá até acarretar em pena de detenção de seis meses a dois anos, e multa.