Um importante entendimento foi firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no ano de 2022. Isto porque, ao apreciar o REsp 1811153-SP (j. 15/2/2022), o STJ decidiu que “a relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem”.

No caso em questão, o autor ajuizou ação visando à rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel, com a condenação do corretor de imóveis e da imobiliária, solidariamente, à restituição das parcelas do preço já pagas.

No entanto, a Corte firmou as seguintes premissas: (1) o promitente comprador de imóvel ingressa em duas relações jurídicas distintas, o compromisso de compra e venda e o contrato de corretagem; (2) a imobiliária somente responde pelos danos decorrentes de falha no cumprimento de suas obrigações contratuais, que se restringem aos termos do contrato de corretagem; (3) o corretor não integra a cadeia de fornecimento de imóveis.

Ao que me parece, a conclusão tomada neste precedente é acertada. Em primeiro lugar, de fato não há como confundir o contrato de corretagem com o compromisso de compra e venda. Embora se possa cogitar da existência de conexão entre esses contratos, isto não os torna peças de uma relação jurídica única, nem faz com que um seja acessório do outro, possuindo ambos.

Além disso, o STJ fez bem em delimitar a extensão da cadeia de fornecimento, para fins de atribuição de responsabilidade civil, com base nos artigos 7º, 20 e 25 do Código de Defesa do Consumidor.

A lei não usa tal expressão, referindo-se, na verdade, a ofensas que têm “mais de um autor”, ou a danos cuja causação tem “mais de um responsável”. O julgado pontua que, para integrar a cadeia de fornecimento, o terceiro deve guardar relação com o bem fornecido ou serviço prestado.